2026년 매매 잔금 시 보유세 정산, 날짜별 계산법과 환급받는 꿀팁

부동산 매매 계약, 잔금 지급일이 다가오면 신경 쓸 것이 한두 가지가 아닙니다. 특히 보유세 정산은 매도인과 매수인 간의 분쟁이 생기기 쉬운 부분인데요. 2026년 현재, 정확한 기준일과 계산법을 모르면 손해를 볼 수 있어요. 누가 언제까지 얼마를 부담해야 하는지, 실제 사례를 통해 명확하게 알려드릴게요!

이번 글에서는 매매 잔금 시 보유세(재산세, 종합부동산세) 정산의 핵심 기준일과 함께, 상황별로 어떻게 계산하고 혹시 받을 수 있는 환급은 없는지까지 꼼꼼하게 정리했습니다. 꼼꼼하게 확인하시고 잔금일에 웃는 얼굴로 마무리하시길 바랍니다.

보유세, 왜 잔금 시 정산해야 할까?

부동산을 매매할 때 보유세, 즉 재산세와 종합부동산세(종부세)는 누가 부담해야 할까요? 원칙적으로 보유세는 1월 1일부터 12월 31일까지 1년 동안 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 하지만 거래 과정에서는 1년 전체를 한 사람이 부담하는 것이 아니라, 매매 계약 및 잔금 지급일을 기준으로 각자 부담한 기간만큼 정산하는 것이 일반적입니다.

이는 세금 부담의 형평성을 맞추기 위함이에요. 예를 들어 3월에 매매하여 잔금을 치렀다면, 1월 1일부터 2월 말일까지의 보유 기간에 대한 세금은 매도인이, 3월 1일부터 12월 31일까지의 보유 기간에 대한 세금은 매수인이 부담하는 식이죠. 이 부분을 명확히 하지 않으면 잔금 지급 시점이나 이후에 예상치 못한 세금 문제로 분쟁이 발생할 수 있습니다.

2026년 보유세 정산의 핵심: 기준일은 언제?

가장 중요한 것은 바로 보유세 정산의 기준일입니다. 2026년 현재, 부동산 매매 잔금 시 보유세 정산은 일반적으로 잔금 지급일 당일을 기준으로 합니다. 즉, 잔금을 지급하는 날 0시를 기준으로 보유 주체가 바뀌었다고 보는 것이죠. 이는 대부분의 부동산 거래 관행이자, 세법에서도 통용되는 방식입니다.

이 말은 곧, 잔금 지급일 당일에 부동산을 소유하고 있는 사람(즉, 잔금을 받는 매수인)이 해당 연도의 보유세 납세 의무를 승계받게 된다는 의미입니다. 하지만 보유세는 1년 치를 연중에 나누어 납부하거나, 특정 시점에 한꺼번에 납부하기 때문에, 실제 세금 부담액은 잔금일을 기준으로 '일할 계산'하여 매도인과 매수인이 나누어 부담하게 됩니다.

재산세, 이렇게 계산하세요 (매도인 vs 매수인)

재산세는 매년 7월과 9월, 두 번에 걸쳐 납부됩니다. 하지만 매매 거래 시에는 이 납부 시기와 상관없이, 재산세 과세기준일인 6월 1일과 잔금 지급일을 기준으로 보유 기간을 나누어 정산합니다.

어떻게 계산하는지 실제 예를 들어볼까요?

예시: 2026년 4월 15일에 아파트를 매매하여 잔금을 치렀다고 가정해 봅시다.

이 경우, 2026년 재산세 납세 의무자는 6월 1일 기준으로는 매도인이지만, 잔금일이 4월 15일이므로 매수인이 해당 연도의 재산세 부담을 일부 지게 됩니다.

계산은 다음과 같습니다.

• 매도인 부담 재산세: 1월 1일부터 4월 14일까지의 보유 기간에 해당하는 재산세
• 매수인 부담 재산세: 4월 15일부터 12월 31일까지의 보유 기간에 해당하는 재산세

이를 실제 금액으로 계산하려면, 해당 주택의 연간 재산세 총액을 파악한 후, 보유 일수를 기준으로 일할 계산해야 합니다. 예를 들어, 1년 치 재산세가 120만원이라면,

• 총 일수: 365일 (2026년은 윤년이 아니므로)
• 매도인 보유 일수: 104일 (1월 1일 ~ 4월 14일)
• 매수인 보유 일수: 261일 (4월 15일 ~ 12월 31일)

계산식은 다음과 같습니다.

• 매도인 부담액: 120만원 × (104일 / 365일) ≈ 34만 1,096원
• 매수인 부담액: 120만원 × (261일 / 365일) ≈ 85만 8,904원

만약 잔금 지급 전에 이미 7월 재산세 고지서가 발급되어 매도인이 납부했다면, 위에서 계산된 매수인 부담액만큼 매도인에게 지급해야 합니다. 반대로 잔금 지급 후 9월에 고지서가 나와 매수인이 납부했다면, 매도인에게 매도인 부담액만큼 청구하면 됩니다.

종합부동산세(종부세), 잔금일 기준으로 정산하는 법

종합부동산세(종부세)는 해당 연도 6월 1일 현재 부동산 소유자에게 부과됩니다. 재산세와 마찬가지로, 매매 거래 시에는 6월 1일 기준 소유자와 잔금 지급일을 기준으로 보유 기간을 나누어 정산하는 것이 일반적입니다.

예시: 2026년 6월 15일에 아파트를 매매하여 잔금을 치렀다고 가정해 봅시다.

이 경우, 6월 1일 기준 납세 의무자는 매도인이므로 1년 치 종부세 납세 의무는 매도인에게 있습니다. 하지만 잔금을 6월 15일에 치렀기 때문에, 매수인도 6월 15일부터 12월 31일까지의 보유 기간에 해당하는 종부세액을 부담해야 합니다.

• 매도인 부담 종부세: 1월 1일부터 6월 14일까지의 보유 기간에 해당하는 종부세
• 매수인 부담 종부세: 6월 15일부터 12월 31일까지의 보유 기간에 해당하는 종부세

종부세 계산 역시 연간 총 납부액을 기준으로 일할 계산합니다. 예를 들어, 2026년도 종부세 총액이 300만원이라면,

• 총 일수: 365일
• 매도인 보유 일수: 165일 (1월 1일 ~ 6월 14일)
• 매수인 보유 일수: 200일 (6월 15일 ~ 12월 31일)

계산식은 다음과 같습니다.

• 매도인 부담액: 300만원 × (165일 / 365일) ≈ 136만 9,863원
• 매수인 부담액: 300만원 × (200일 / 365일) ≈ 163만 157원

종부세는 보통 12월에 납부하지만, 매매 계약에 따라서는 잔금일에 미리 정산하는 경우가 많습니다. 이 역시 세금 고지서가 나오기 전후로 정산 금액을 주고받으면 됩니다.

잔금 전 보유세 납부했다면? 환급받는 방법

가장 흔하게 발생하는 상황은 매도인이 잔금 지급 전에 해당 연도의 보유세(재산세 또는 종부세)를 이미 납부한 경우입니다. 이럴 때는 매수인으로부터 잔금일 기준으로 본인이 부담해야 할 일할 계산된 금액만큼 환급받아야 합니다.

정산 절차:

1. 매도인: 본인이 납부한 보유세 납부 영수증 또는 고지서 준비
2. 매수인: 잔금 지급일 기준 보유 기간 계산, 보유세 총액 확인
3. 정산: 매도인과 매수인은 위에서 설명한 일할 계산법에 따라 각자 부담할 금액 확정
4. 정산금 지급: 매수인은 확정된 매도인 부담액을 제외한 잔금액을 지급하거나, 납부한 세액 중 매수인 부담분을 매도인에게 별도 지급

예를 들어, 총 잔금이 10억원인데 7월에 매도인이 120만원의 재산세를 전부 납부했고, 잔금일 기준 매수인 부담액이 85만 8,904원이라면, 매수인은 잔금 10억원에서 85만 8,904원을 제외한 금액을 매도인에게 지급하는 방식으로 정산할 수 있습니다. 또는 잔금은 10억원 전액을 지급하고, 매도인이 납부한 120만원 중 매수인 부담분인 85만 8,904원을 매수인에게 별도로 지급하는 방식도 가능합니다.

가장 중요한 것은 계약서에 보유세 정산에 관한 내용을 명확히 명시하는 것입니다. "잔금 지급일 기준으로 보유세는 일할 계산하여 정산한다"는 문구를 추가해두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

보유세 정산, 실수하기 쉬운 점들

보유세 정산은 생각보다 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 특히 다음과 같은 부분에서 실수가 발생하기 쉬우니 주의하세요.

• 기준일 혼동: 6월 1일 납세 의무자와 잔금일 기준 소유자를 혼동하는 경우. 재산세는 6월 1일 기준, 종부세도 6월 1일 기준이지만, 실제 거래에서는 잔금일 기준으로 일할 계산이 중요합니다.
• 일할 계산 오류: 보유 일수를 잘못 계산하거나, 1년 총 보유세액을 잘못 파악하여 계산 금액이 달라지는 경우. 윤년 여부(2026년은 윤년 아님)도 정확히 확인해야 합니다.
• 중도금 시점 정산: 잔금일이 아닌 중도금 지급 시점에 보유세 정산을 요구하는 경우. 원칙적으로는 잔금 지급일을 기준으로 하므로, 중도금 시점에 정산하는 것은 별도의 합의가 필요합니다.
• 미납 보유세 미확인: 매도인이 이전 연도의 보유세를 미납한 경우, 이를 매수인이 떠안게 될 수도 있습니다. 잔금 지급 전 등기부등본 외에 해당 부동산의 체납된 세금은 없는지 확인하는 것이 좋습니다. (다만, 보통은 매도인이 잔금으로 미납 세금을 정리합니다.)

이러한 실수를 방지하기 위해, 잔금 지급 전에 부동산 중개인과 함께 보유세 정산 금액을 미리 산출해보고, 계약서에 명시된 내용대로 정확히 정산하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 잔금 지급일이 1월 1일이면 보유세는 누가 내나요?

A. 잔금 지급일 0시를 기준으로 매수인이 해당 연도의 보유세 납세 의무를 승계받습니다. 따라서 1월 1일 잔금 시에는 매수인이 1년 치 보유세를 모두 부담하게 됩니다. (물론, 계약 시 별도 합의 가능)

Q. 매도인이 이미 납부한 재산세, 어떻게 돌려받나요?

A. 잔금 지급일에 매수인이 매도인에게 일할 계산된 금액만큼 정산금으로 지급하는 방식으로 돌려받습니다. 또는 잔금 지급 시 해당 금액을 차감하여 지급할 수도 있습니다. 계약 시 명확히 합의하는 것이 중요합니다.

Q. 매매 계약서에 보유세 정산 관련 내용이 없습니다. 어떻게 해야 하나요?

A. 계약서에 명시되지 않은 경우, 일반적으로는 잔금 지급일 기준으로 일할 계산하여 정산하는 것이 관례입니다. 하지만 분쟁의 소지가 있으므로, 잔금 지급 전에라도 매도인과 협의하여 합의 내용을 문서화하거나, 중개인에게 도움을 요청하는 것이 좋습니다.

Q. 보유세 말고 잔금 시 정산해야 할 다른 세금이 있나요?

A. 보유세 외에 매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세 등을 납부해야 합니다. 보유세는 잔금 시점에 매도인과 매수인이 보유 기간만큼 나눠 부담하는 것이고, 양도세와 취득세는 각자의 거래 행위에 따른 세금으로 별도로 납부해야 합니다.